전세 월세 입주 시 대항력 있는 권리 확보하기(Feat. 깡통전세 확인하기)

전세나 월세 입주 시 가장 중요한 것은 무엇일까요?

주택 내부적인 상황도 당연히 중요합니다.

내가 최소 1년이상 살아야 할 곳이 잖아요.

 

그렇지만 제일 중요한 건 보증금이겠죠?

 

가장 큰 돈이 들어 가는 것이고 계약 만기 후에 다시 돌려 받아야 할

소중한 내 자산이니깐요.

 

하지만 요즘 기사에 심심치 않게 많이 보이는 뉴스 중에 하나가 특히 깡통 전세에 관란 이야기 입니다.

부동산 열기가 크게 오르고 은행 금리가 저금리로 유지 되면서

대출이자로 주택을 사서 다시 전세로 놓는 갭투라로 차익 실현을 하려는 분들이 많았었는데

현재는 부동산 열기도 잠시 시들해지고 은행 금리가 빅스텝으로

대폭 상승하면서 부채를 감당하지 못하는 집주인들이 늘고 있다는 소식입니다.

전세 월세로 입주 시에 많이들 하시는 것이 확정일자이겠죠?

전입신고와 더불어 하는 것이 확정일자이니깐요.

확정일자가 어떤 효력이 있으신지 알고 계신가요?

대부분 사람들은 전월세 계약 시 확정일자 받아 놨으니 문제없고 안심한다 하시는

분들도 많은 게 과연 그럴까요?

확정일자란?

부동산 계약 그러니 전월세 계약서 작성한 계약서를 기반으로

그 계약서가 문서로 존재하고 있다는 것을

공식적으로 증명하는 일자를 확정일자라고 합니다.

 

확정일자를 신청해 보신 분들은 알겠지만 필요한 게 계약서 원본이 필요하잖아요.

그러니 이 계약이 몇 월 며칠에 계약이 되었고 해당 내용은 이렇습니다라고

공식적으로 증명하는 것이지요.

 

이게 혹시나 모를 부동산 문제에 큰 도움이 될까요?

우선 월세로 볼게요.

 

월세 같은 경우는 보증금을 기반으로 매월 임대료를 지불하고 거주하는 타입을

월세라 표현을 하지요.

가장 중요한 게 보증금입니다.

 

이 월세 보증금을 어떤 식으로 보호받게 해야 할까요?

우선 등기부등본을 떼어 봐야겠죠?

 

등기부상에 우선순위 근저당권이 얼마나 있는지 확인해 봐야죠.

많은 대출을 받아 건물을 운영하고 있다면 당연히 부실하게 될 확률이 높아요.

혹시 집주인이 부채를 감당하지 못해 금융기관에서

해당 건물을 법원 경매로 넘겨버리면 어떻게 될까요?

 

법원 경매 시에 권리를 파악할 때 하는 것이 우선이 되는 것이 말소기준권입니다.

말소기준권이란?

부동산 경매가 낙찰이 되고 나면 선순위 권리를 제외한

후순위 들은 자동으로 소멸하게 되는 것입니다.

말소기준권은 총 7가지입니다.

가압류, 압류, 근저당, 저당, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권

 

이 7가지 권리 중 선순위(가장 등록일자가 빠른)를 제외하고는

소멸이 됩니다.

소멸된다 함은 선순위를 제외한 권리는 사라는 것이죠.

 

아시다시피 여기에 확정일자는 없죠.

그러니 확정일자가 큰 관련은 없는 것입니다.

 

하지만 이런 경우 어떻게 보상을 받아야 할까요?

우선 근저당이 있는 주택에는 들어가지 않는 것이 좋습니다.

근저당이 설정되어 있지 않아도 월세는 등기부등본상에 임대차

관련 사항을 표기하고 대항할 만한 권리 등록할 수가 없죠.

 

이때 제일 중요한 우선순위가 전입신고입니다.

 

주택임대차보호법 제3조 1항

주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여

임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 공시 방법으로 마련 된 것이다.

 

 

근저당이 설정되지 않은 주택으로 이사 후에

전입신고가 되었다면 전입신고 후에 해당 주택에 설정되는 근저당이나 가압류가 되어 있어도

혹시 모를 법원 경매로 인한 주택의 주인이 바뀌더라고 보증금을 보장받을 수 있습니다.

전입신고가 우선이기 때문에 주택을 인수받는 자가 그 또한 인수를 받아야 하는 것입니다.

그 보증금이 얼마인지 확인하거나 계약서가 확인이 안 될 때를 대비하여 확정일자를 받는 것입니다.

 

전입신고를 기반으로 하고 확정일자는 부수적인 추가사항입니다.

 

 

전세는 간단하겠죠?

당연히 전세 입주 시에 근저당이 설정되어 있다면 당연히 깡통주택임을 알 수 있죠.

근저당이 설정되어 있는 주택의 전세는 절대로 들어가지 않은 것이 중요합니다.

시세보다 저렴하게 급하게 올라온 집들은 다 이유가 있는 겁니다.

 

그렇지만 근저당이 없다면 대항력 있는 권리를 주장하기 위해 전세권을 설정하는 게 제일 좋습니다.

 

전세도 그냥 전입신고 후에 확정일자만 받으면 되는 것 아닐까요?

사실 그래도 크게 문제 되진 않겠죠.

하지만 전세권을 설정하는 이유는 애초에 그런 문제가 발생하지 않게 하기 위해서입니다.

월세는 등기부등본상에 권리를 등록할 만한 게 없기 때문에

전입신고와 확정일자 받는 것으로 보호를 받지만 전세는 전세권 설정으로 등기부등본상에

권리를 표기할 수 있기 때문에

그 권리를 설정해 놓으면 계약 기간 동안은 집주인이 해당 주택을 가지고 대출을

받을 수가 없게 되겠죠?

받는다 하여도 최우선 권리는 전세 세입자가 전세권을 통해 가지고 있기 때문에

해당 전세금은 보장받을 수 있게 되는 겁니다.

그리고 등기사항 확인 및 계약시 특약을 통해서도 보장 가능한 부분이 있습니다.

 

전세계약 유의사항_등기부등본 확인사항 및 계약서 특약 넣기

 

살아가면서 가장 큰 돈을 쓰는 곳은 아마도 거주지 결국 집에 관련된 돈일 겁니다.

그런 보증금을 잘 지킬 수 있도록

현명하고 꼼꼼하게 확인 하는 것이 중요합니다.

 

전입신고 하는법 / 인터넷 정부24