월세나 전세를 살고 계시는 분들 중에 가장 걱정되는 것 중 하나는 살고 있는 집이 문제가 생겨서 이사를 가야 된다거나 집주인 재산에 문제가 생겨 보증금을 받지 못하는 상황이 있을 수 있습니다.
그렇게 되면 법원에 살고 있는 집에 경매처리가 진행되고 그로 인한 걱정이 많으실 텐데요. 그럴 때 꼭 권리신고 및 배당요구를 신청하여서 보증금을 받을 수 있도록 해야 합니다. 우선적으로는 집주인이 해당 집으로 인한 대출이나 가압류가 걸려 있기 전에 세입자분으로 전입신고를 하셔야 하고 확정일자 혹은 임차권이나 전세등기가 있으시면 해당됩니다. 이런 임차인들을 대항력 있는 임차인이라 부릅니다.
대항력 있는 권리권이 확보되어 있는지 확인
대항력 있는 권리권이란 등기부 등본상 말소기준권 선순위에 있어 경매나 문제시 보장 맡을 수 있는 권리
사실 전입신고만으로 대항력이 있는 임차인 가능하지만 그 외 부수적인 사항으로 확정일자나 임차권 전세권 등기를 하는 것입니다. 이런 등기를 하게 될 경우 집주인이 해당 집을 담보로 대출받는 것이 쉽지 않으니 이런 상황이 발생되기는 힘들게 되겠죠.
법원에서 경매가 개시 되면 해당 물건지에 경매 진행 관련 통지가 진행됩니다. 그리고 사건 번호 및 배당종기일이 정해지는데 이때 배당종기일에 신청을 하시는 분들은 배당을 받고 그러니 보증금을 받고 집을 바로 비워 주겠다는 분들에 한합니다. 이 배당종기일까지 권리신고 및 배당요구신청서를 법원으로 제출하여야 합니다. 배당종기일이 지나면 배당이 불가능합니다.
권리신고 및 배당요구 신청하기
배당의 경우 배당을 받고 이사를 가시는 분들만 한해서 이루어지고 이사를 가지 않고 그래도 계약기간까지 사시려는 분들은 선순위 권리 및 전입신고가 되어 있으시다면 대항력 임차인이시라면 경매 낙찰자가 해당 임대차까지 인수를 하게 되기 때문에 낙찰자와 협의하시어 그대로 사시던가 아니면 추후 이사를 가기면 임대보증금은 낙찰자가 보증하게 됩니다.
여기서 문제 되는 분들은 아마도 입주 시에 이미 등기상에 근저당이 설정되어 있으셨다면 말소기준권리에 의하여 법원경매 시 최초 근저당을 기준으로 소멸되기 때문에 임대보증금을 돌려받지 못하고 해당 집에서 나가야 되는 상황이 벌어집니다. 최근 일어나는 전세사기 사례를 보면 현재 근저당권 설정에 관한 시스템적인 부분을 파고들어 악용하는 사례가 있는데요. 그렇기 때문에 전세나 월세 계약 전 미리미리 확인하고 조심해야 할 부분들이 있습니다.
월세 전세 계약 시 등기부 등본 및 계약서상 특약삽입
등기부 등본을 잘 확인하고 등기상 문제가 없다고 해도 찝찝한 경우가 있죠. 그럴 때 계약 시 계약서에 특약사항을 삽입하는 것이 좋습니다. 특약사항 선순위를 전제로 한 특약을 삽입하여 나의 권리를 최우선으로 보호받도록 하는 것입니다. 그래서 꼭 월세나 전세 입주 시에 필히 등기부등본을 확인해서 근저당이나 선순위 권리가 설정되어 있는지 확인하도록 하고 임대료가 시세보다 싸다고 그런 집에 들어가는 것은 매우 위험하고 어리석은 행동임을 알고 계셔야 합니다.
인터넷으로 등기부 등본 확인하기
부동산에서 등기부등본을 떼어서 보여주지만 집에 와서 직접 떼어 보는 것도 확실한 방법이고, 계약 당일 떼어서 등기사항에 변동이 있는지 없는지 확인하는 것이 중요합니다. 꼭 전세나 월세를 구하실 때 권리사항을 확인하여 임대기간 동안 마음 편안하게 살 수 있도록 임대차 권리를 먼저 확보할 수 있는 주택으로 입주하시길 바랍니다.
월세나 전세로 거주하시는 분들이라면 최근 침체 된 부동산과 뉴스를 통해 벌어지는 전세 관련 문제 등을 보시면 혹시 난 아니겠지?라고 생각하시는 분들도 있겠지만 꼼꼼하게 잘 따져봐야 합니다. 근처 시세보다 싸게 들어왔거나 입주 시 이미 다른 근저당권이 선순위에 있었다면 문제 될 확률이 높으니 잘 확인해 보시길 바랍니다.
